Hoe vaak verlagen verhuurders hun prijs?
Bij 14% van de Amsterdamse huurwoningen die drie weken of langer online staan. Meestal met 5 à 6%, ongeveer €150 per maand.
Van de Amsterdamse huurwoningen die drie weken of langer online staan, krijgt 14% een lagere vraaghuur. De verlaging is meestal klein: de mediaan is 5,6%, ongeveer €150 per maand. Bij woningen onder €2.000 gebeurt het bijna nooit, boven €3.000 bij bijna een op de vijf. Dat blijkt uit 2.413 huurwoningen die ik van 10 september tot en met 28 oktober 2026 volgde.
Beeld: AI-gegenereerd.
Waarom deze vraag nu speelt
Gemiddeld stijgen de huren nog steeds. Het CBS mat in juli 2026 een huurstijging van 4,4%, in Amsterdam 4,3% (CBS, 4 september 2026). De NVM zag de prijs per m² van nieuw verhuurde vrije-sectorwoningen in een jaar met 9,4% stijgen (NVM, 30 juli 2026). Zulke gemiddelden zeggen weinig over de woningen die blijven staan. Een prijsverlaging zie je alleen als je dezelfde advertentie vaker bekijkt. Marktcijfers vergelijken meestal de gemiddelde vraaghuur van deze maand met die van vorige maand, en dan valt een verlaging op één woning weg in het gemiddelde.
Hoe ik het heb gemeten
Ik leg elke woning meerdere keren vast zolang hij online staat. Een prijsverlaging is bij mij een meting waarop de vraaghuur lager is dan bij de meting ervoor. Twee soorten veranderingen tel ik niet mee: sprongen van meer dan 40%, omdat dat bijna altijd een invoerfout is, en een prijs die binnen drie dagen weer terugspringt naar het oude bedrag. Dat laatste gebeurde in Amsterdam maar twee keer.
In Amsterdam zag ik in deze periode 2.413 huurwoningen. Bij 155 daarvan ging de prijs omlaag, in totaal 183 keer. Omhoog ging hij 33 keer.
Een op de zeven woningen die blijft staan, wordt goedkoper
Het eerlijkste getal hangt af van hoe lang een woning online staat. Een woning die na vier dagen verhuurd is, krijgt geen kans op een verlaging. Daarom kijk ik naar de 894 woningen die ik minstens 21 dagen kon volgen. Daarvan kregen er 126 een lagere prijs: 14%.
Van de woningen die in deze periode offline gingen, had maar 3% eerst een verlaging gehad (26 van de 769). De meeste woningen worden dus tegen de oorspronkelijke vraagprijs weggehaald, verhuurd of niet.
Hoe duurder, hoe vaker de prijs omlaag gaat
| Vraaghuur bij plaatsing | Woningen (21+ dagen gevolgd) | Met verlaging |
|---|---|---|
| onder €2.000 | 107 | 1% |
| €2.000 tot €2.499 | 152 | 10% |
| €2.500 tot €2.999 | 230 | 16% |
| €3.000 tot €3.999 | 226 | 19% |
| €4.000 of meer | 176 | 18% |
Van de 107 woningen onder €2.000 die ik drie weken kon volgen, kreeg er precies één een lagere prijs. Dat past bij de tijd online: in dat segment is de helft binnen 9 dagen weg, dus een verhuurder heeft geen reden om te zakken. Boven €3.000 staat de helft na een maand nog online, en daar gaat de prijs bij bijna een op de vijf woningen omlaag.
De meeste verlagingen zijn rond de €150
De mediane verlaging is 5,6%, ofwel €150 per maand. Bijna driekwart zit tussen 2% en 8%. Verlagingen van 10% of meer zijn zeldzaam: 26 van de 183.
Verhuurders wachten meestal ruim twee weken. Bij woningen die ik vanaf de eerste dag volgde, kwam de eerste verlaging na een mediaan van 15 dagen. Een kwart verlaagde binnen 8 dagen, een kwart pas na 21 dagen of later. Bij 21 woningen ging de prijs twee keer of vaker omlaag.
Een verlaging is geen garantie dat een woning snel weg is. Na de eerste verlaging stonden woningen nog een mediaan van 22 dagen online. Dat kan twee dingen betekenen: de verlaging was te klein, of de woning had een ander probleem dan de prijs. Uit mijn data kan ik dat niet halen.
Elke week zakt bij 3 op de 100 woningen de prijs
Per week krijgen in Amsterdam ongeveer 3 op de 100 huurwoningen die online staan een lagere prijs. In heel Nederland zijn het er ongeveer 2. Sinds half september is dat cijfer in Amsterdam licht gestegen, van 2,5 naar 3,5, maar zes weken is te kort om daar een trend in te zien.
| Stad | Woningen (21+ dagen gevolgd) | Met verlaging | Mediane verlaging |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | 894 | 14% | 5,6% |
| Utrecht | 168 | 14% | 7,1% |
| Den Haag | 324 | 9% | 7,2% |
| Eindhoven | 146 | 8% | 7,6% |
| Rotterdam | 439 | 7% | 7,3% |
| Groningen | 96 | 5% | 6,7% |
| Heel Nederland | 4.404 | 10% | 6,5% |
In Amsterdam en Utrecht wordt vaker verlaagd dan elders, maar met kleinere stappen.
Wat dit wel en niet zegt
- Dit is vraaghuur. Of er daarna nog onderhandeld wordt, zie ik niet. Een woning kan ook voor minder verhuurd worden zonder dat de advertentie verandert.
- Een woning die offline gaat en met een nieuwe, lagere prijs terugkomt als nieuwe advertentie, mis ik. Dan telt het als twee woningen zonder verlaging. Het echte percentage kan daardoor iets hoger liggen.
- Dit gaat over zelfstandige woningen via makelaars en verhuurbedrijven. Kamers en het meeste particuliere aanbod zitten er niet in.
- Zeven weken, één seizoen. In de zomer of rond de jaarwisseling kan het anders zijn.
Conclusie
Verhuurders in Amsterdam verlagen hun prijs zelden en weinig: 14% van de woningen die drie weken blijven staan, meestal met zo’n €150. Wie een woning boven €3.000 ziet die al twee weken online staat, heeft de beste kans dat de prijs nog zakt.