Is particulier huren goedkoper dan via een makelaar?
Nauwelijks. Bij dezelfde oppervlakte is particulier gemiddeld 3% goedkoper, en dat verschil valt binnen de meetonzekerheid.
Nauwelijks. Een zelfstandige woning van een particuliere verhuurder in Amsterdam is bij dezelfde oppervlakte gemiddeld 3% goedkoper dan een woning via een makelaar. Dat verschil is zo klein dat het binnen de meetonzekerheid valt: het echte verschil ligt ergens tussen 11% goedkoper en 5% duurder. Wat wel sterk verschilt, is wát er wordt aangeboden. Bijna de helft van het particuliere aanbod is een kamer.
Amstelstraat, Amsterdam, 1926: “Gemeubileerde kamer te huur” in een pand dat onbewoonbaar was verklaard. Foto: Spaarnestad Photo, publiek domein, via Wikimedia Commons.
Waarom deze vraag nu speelt
Particuliere verhuurders hebben de afgelopen jaren steeds meer regels gekregen, met de Wet goed verhuurderschap in 2023 en de Wet betaalbare huur in 2024. Volgens het Kadaster is sindsdien een op de zes particuliere verhuurders gestopt (NOS, 1 juli 2026). De vraag of je via een makelaar meer betaalt, komt vaak terug. Het antwoord dat je meestal krijgt, is gebaseerd op een vergelijking van gemiddelde prijzen per vierkante meter. Die vergelijking gaat mis, omdat particulieren en makelaars heel verschillende woningen aanbieden.
Wat ik heb gemeten
Dit is een momentopname. Ik heb het aanbod in Amsterdam van één dag vergeleken: 13 oktober 2026. Die dag stonden er 165 advertenties van particuliere verhuurders met een huurprijs en een oppervlakte online, en 931 woningen via makelaars en verhuurbedrijven.
Bij de particuliere advertenties heb ik eerst gekeken wat er eigenlijk wordt aangeboden: een kamer in een gedeelde woning of een zelfstandige woning. Dat staat niet altijd netjes in een veld, dus ik heb het afgeleid uit de titel van de advertentie. Bij 37 advertenties lukte dat niet; die heb ik buiten de vergelijking gelaten.
43% van het particuliere aanbod is een kamer
Van de 165 particuliere advertenties waren er 71 een kamer (43%) en 57 een zelfstandige woning (35%). Bij makelaars gaat het bijna altijd om een hele woning: maar 3% is kleiner dan 30 m².
Dat maakt een vergelijking per vierkante meter lastig. De mediane particuliere kamer is 16 m² en kost €1.000, ofwel €53 per m². De mediane makelaarswoning is 85 m² en kost €2.800, ongeveer €33 per m². Wie die twee door elkaar gooit, concludeert dat particulier huren duurder is.
Ook zonder kamers lijkt particulier duurder per m²
Haal je de kamers en de onduidelijke advertenties eruit, dan blijven er 57 zelfstandige particuliere woningen over. Hun mediane huur is €2.250 voor 65 m², ofwel €36,60 per m². De makelaarswoningen zitten op €32,70 per m². Particulier lijkt dan nog steeds bijna €4 per m² duurder.
Dat komt doordat de particuliere woningen kleiner zijn. Kleine woningen zijn per m² altijd duurder, want een keuken en badkamer heb je in elke woning, hoe groot ook. In mijn data levert 10% meer oppervlakte gemiddeld maar 7% meer huur op.
Bij dezelfde oppervlakte: 3% verschil
Om woningen van dezelfde grootte te vergelijken, heb ik een regressie gedraaid van de huur op de oppervlakte, met een aparte term voor particulier. Daar komt uit dat een particuliere woning bij dezelfde oppervlakte 2,9% goedkoper is. Het 95%-betrouwbaarheidsinterval loopt van 10,7% goedkoper tot 5,4% duurder.
| Oppervlakte | Via makelaar (geschat) | Particulier (geschat) | Verschil |
|---|---|---|---|
| 40 m² | €1.650 | €1.600 | €50 |
| 60 m² | €2.190 | €2.120 | €60 |
| 85 m² | €2.790 | €2.710 | €80 |
Gemeubileerde woningen zijn meestal duurder, en bij particulieren komen die vaker voor dan je zou denken: in 18% van de titels staat “gemeubileerd” of “furnished”. Laat ik die weg, dan blijft het verschil vrijwel gelijk: 3,1% goedkoper.
Per stadsdeel kan ik het niet uitsplitsen. Daarvoor zijn 57 particuliere woningen te weinig; ik toon geen cijfers op minder dan 30 woningen.
En de makelaarskosten?
De vraaghuur is niet alles wat je betaalt. Werkt een makelaar voor de verhuurder, dan mag hij jou als huurder geen bemiddelingskosten rekenen. Heb je die toch betaald, dan kun je ze tot vijf jaar later terugvorderen (Volkshuisvesting Nederland). Via een makelaar huren hoort dus niet duurder te zijn door de makelaar zelf.
Wat dit wel en niet zegt
- Het is één dag. Op een andere dag kan de samenstelling van het aanbod anders zijn, zeker bij een groep van 57 woningen.
- Ik weet niet altijd of de servicekosten in de prijs zitten. Particulieren noemen vaker een prijs inclusief gas, water en licht. Als dat hier zo is, zijn particuliere woningen nog iets goedkoper dan ik meet.
- Of iets een kamer of een woning is, heb ik afgeleid uit de titel. Daar zitten fouten in.
- Het gaat over vraaghuur, niet over wat er na onderhandeling betaald wordt.
Conclusie
Bij een zelfstandige woning van dezelfde grootte maakt het in Amsterdam weinig uit of je particulier huurt of via een makelaar: ongeveer 3%, en dat verschil is niet hard te maken. Het grote verschil zit in het aanbod: particulier vind je veel meer kamers, via een makelaar vooral woningen van 50 m² en groter.